Как отразится на рынке жилой недвижимости падение метеорита? Несколько недель люди не будут покупать квартиры, станут следить за новостями, строить гипотезы про инопланетян, но через месяц-другой снова вернутся к своим делам и поймут, что необходимость в улучшении жилищных условий никуда не исчезла. Как ни крути, а тещу отселять все равно надо.

Привожу этот специально преувеличенный пример для того, чтобы мы не тонули в потоке апокалипсических прогнозов, которые выдают диванные эксперты, а трезво оценивали ситуацию в перспективе.

Хладнокровие и долгосрочное планирование, пожалуй, самые дорогие активы в период паники. Это относится к любому бизнесу, но попробую разъяснить, что происходит в сегменте недвижимости, который я знаю.

Читайте также: Новости Новороссии.

Итак, вернемся к вопросу о спросе на рынке новостроек. Нельзя сравнивать неделю к неделе, объективную оценку можно давать, анализируя динамику как минимум квартал к кварталу.

Да, в последнюю неделю марта спрос на новостройки упал на 60%, но не будем забывать, что в этом году был нетипично активный январь и февраль и в результате по итогам квартала никакого спада нет. Что будет со спросом дальше? Да, он снижается, но не драматично: хорошие проекты в высокой стадии готовности с развитой инфраструктурой продолжают успешно продаваться. Застройщики ринулись осваивать онлайн-продажи, клиентоориентированность менеджеров еще больше возросла, покупателю в мельчайших подробностях расскажут все по телефону, покажут видео и фото со стройки, а за бесконтактную сделку еще дадут дополнительную скидку.

Большинство россиян без проблем заказывают еду, технику и одежду по интернету, покупка недвижимости (особенно если это еще строящийся объект, у которого есть только рендеры) ничем принципиально не отличается. Посмотрел сайт, почитал отзывы, проверил локацию через google map и принял решение.

Вот почему текущее снижение спроса — это временный краткосрочный тренд и можно смело прогнозировать его восстановление к концу года.

Краткосрочная паника и нестабильность будут использоваться крупными игроками для того, чтобы стать еще сильнее. ФЗ-214 помогает успокоиться не хуже валерьянки.

Ведь у тех застройщиков, кто перешел на эскроу, нет необходимости финансировать стройку средствами от продаж — согласно новому законодательству, они строят на кредитные деньги банков. Зато кризис — хороший повод поторговаться с поставщиками материалов, пересмотреть отношения с подрядчиками, заняться оптимизацией накладных расходов. Борьба за маржинальность сейчас ведется 24/7.

Как говорит Нассим Талеб в своей книге «Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса»: «В мире, где царит неопределенность, нельзя желать большего, чем быть антихрупким, то есть уметь при столкновении с хаосом жизни не просто оставаться невредимым, но и становиться лучше прежнего, эволюционировать, развиваться».

Конечно, небольшие неэффективные компании уйдут с рынка. Этот тренд начался еще задолго до кризиса и сейчас будет набирать обороты.

Есть простые правила выбора компаний для покупки жилья: каких застройщиков стоит рассматривать, а с какими лучше не связываться.

Во-первых, стресс-тесты. Я имею в виду опыт прохождения кризиса девелопером в реальных условиях. Неважно, какая причина кризиса была в 2008 или в 2014 годах, последствия у всех одинаковые: временное падение спроса, недостаток собственных средств у компании, срыв сроков из-за невыполнения обязательств со стороны подрядчиков или поставщиков. Так что выбирать девелопера надо по принципу «за одного битого двух небитых дают» — кто уже прошел пару кризисов, знают, как нужно себя вести, чтобы выжить.

Во-вторых, лучше положиться на вертикально интегрированные компании или девелоперов, аффилированных с банками. У первых в составе компании уже есть свои производственные мощности, поставщики материалов, подрядчики и генподрядчики. Это дает стабильность всей цепочке. За вторыми стоят крупные кредитные организации, которые в случае форс-мажора сами подключатся к управлению и доведут начатые проекты до финала.

В-третьих, покупатель должен очень настороженно отнестись к компаниям, у которых цены значительно ниже конкурентов или предлагаются невероятные скидки — это признак паники. Вспомним «Урбан Груп» — компания активно демпинговала, когда у собственника уже сложилось понимание, что стройки им самим не закончить. Устойчивые игроки так цены ронять не будут. Резкое снижение цен — первый признак потенциального долгостроя.

В период неопределенности расцветает бизнес у гадалок, хиромантов и астрологов, просто потому, что людям хочется ощущения контроля и предсказуемости. Но помните, что на самом деле будущее никто не знает, и все, что нам следует делать, критично воспринимать новости и прогнозы. Это не самый страшный кризис в нашей с вами истории, просто, пожалуй, самый раскрученный благодаря соцсетям. Так давайте сохранять спокойствие и принимать взвешенные долгосрочные решения. 

Об авторах

Кто сможет воспользоваться краткосрочной паникой на рынке недвижимости

Владимир Воронин
президент ГК ФСК
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Источник